[부동산정보신문] 박두호 선임기자=2026년 1월 12일 기준, 서울 중구 을지로 대로변에 들어서는 오피스텔 ‘남산 푸르지오 발라드’가 회사보유분을 대상으로 특별분양을 진행한다. 분양 측은 초역세권 입지와 남산 조망(일부 세대)을 강점으로 내세우며, 공급가 기준 연 4.5% 수준의 ‘확정형 임대수익’을 제시해 투자 수요를 겨냥하고 있다.
을지로 일대는 도심 업무지구의 상주 수요와 관광·상업 기능이 맞물린 지역으로 평가된다. 대로변 접근성과 역세권 이동 편의성은 임차 수요 확보에 유리한 요소로 꼽힌다. 분양 측은 이러한 입지 경쟁력을 바탕으로 단기 공실 리스크를 낮추고, 안정적 임대 운용이 가능하다는 점을 홍보하고 있다.
다만 ‘확정형 임대수익’은 문구만으로 판단하기보다 계약 구조를 따져보는 게 핵심이다. 확정 지급의 주체가 누구인지, 지급 기간과 조건(의무 임대차, 중도 해지 시 페널티, 관리위탁 의무, 임대료 차액 정산 방식 등)이 어떻게 설계돼 있는지에 따라 체감 수익은 달라질 수 있다. 특히 실제 투자자는 취득세 등 세금, 금융비용(대출 이자), 관리비, 공실 가능성, 수선·중개비 같은 변동비를 반영한 ‘순수익률’을 기준으로 투자 판단을 해야 한다.
전문가들은 도심 오피스텔 투자를 고려할 때 △임대수익 지급 조건과 담보 장치 △인근 경쟁 단지의 임대 시세와 공실률 △관리 운영의 투명성 △환금성(전매·매도 시장) 등을 함께 점검하라고 조언한다. 확정형 수익이 제시되더라도 시장 상황 변화에 따른 임대료 조정 가능성과, 지급 종료 이후의 자력 임대 경쟁력까지 확인해야 리스크를 줄일 수 있다는 설명이다.
분양 측은 잔여 세대가 한정된 만큼 상담을 통해 동·층·향에 따른 조망과 임대 운영 조건을 안내한다는 방침이다. 투자자는 계약 전 제시 자료만 믿기보다, 확정 수익의 근거가 되는 계약서 조항과 비용 항목을 구체적으로 확인하고, 필요하면 제3자 검토를 거쳐 ‘광고상 수익’이 아닌 ‘내 손에 남는 수익’을 기준으로 최종 결정을 내리는 게 바람직하다.
문의전화는 1522-8875
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